踩着电线跳霹雳舞的互联网“二房东”,距离爆雷仅一步之遥

电科技邸天宇07-10 10:25

又是一年毕业季,当象牙塔内的学子们满怀期待准备拥抱世界,“今晚住哪儿”这个问题必然会从斜刺里杀出来,将他们从高耸的理想云端拉回到残酷现实。

作为互联网原住民,大部分年轻人可能都会将自己的夜晚托付给类似于“自如”这样的互联网长租平台。毕竟,相较于已经被妖魔化的中介公司,有着互联网光晕的自如,总会被认为更透明一些。

但是,就像刚走出校门的你对于这个世界的看法一样,很多固有观念都会因为经历而改变,这其中就包括长租公寓。

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互联网版的“二房东”

城市化进程愈演愈烈,人才加速向超一线城市聚集,需大于供的房屋租赁市场也因此一直呈上升趋势。链家数据显示,截止2019年中,我国租赁人口达1.9亿,租金规模为1万亿元。预计到2030年,租赁人数将达3亿之众,租金规模超4.6万亿元。

人类的需求无外乎“衣食住行”,此前互联网的熊熊烈火解决了“吃饭、购物、交通”三大问题,唯独只剩下“住”这个问题没有解决。小米也迟迟没有推出“年轻人的第一套住房”。

住房属于毫无疑问的重资产,一线城市住宅的售价之高已经无需多表,这显然不是主打运营和轻资产的互联网企业玩得起的。所以,目前互联网所针对的“住”,只能是租赁。

由于房子的特殊属性,在租赁市场,互联网公司无力做“直营”。因此,大部分长租公寓都只能先从房东手上租房,然后再将房子转租给租户,也就是租房市场一直被诟病的“二房东”模式。

从经营模式来看,长租公寓并无创新,但是得益于互联网的助攻以及中介同行的衬托,只要价格透明、运营得当,长租公寓是完全有可能经营成品牌,进而成为长久生意的。

然而,在恶性竞争以及快速扩张的双重影响下,理论上很美好的长租公寓开始呈现出了另外一番景象。

踩着电线跳霹雳舞

长租公寓最核心的竞争力是什么?是价格吗?不,是房源!只要长租平台在一个城市或一个地区盘踞下的房源足够多,那么就自然可以价格上形成真空地带,从房东到租户都被压缩到无法议价的地步。换言之,垄断,是长租这门生意的核心精髓。

恶果就此结满枝头。

2018年8月,北京一房东在网上发帖称,自己本打算将自己的三居室房子以7500元/月的价格出租,结果却引来一众长租公寓哄抢,经过几轮竞价,最终蛋壳以1.08万元/月的价格将该套房子拿走。

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针对此事,我爱我家的副总裁胡景晖表示,在资本的驱动下,长租公寓以高于市场正常价格的20%到40%争抢房源,破坏了健康的市场体系。

有窟窿,就要补。这些长租公寓所获的资本,主要来自于“租金贷”,也就是在租房的时候,让租户和金融机构签一个贷款协议,然后租户以定期给金融机构还钱的形式租房。而拿到贷款协议的金融机构,则会直接将钱一次性打给长租公寓。

蛋壳公寓财报显示,2017年-2019年三年时间,蛋壳公寓每年分别有91.3%、75.8%和67.9%的用户使用租金贷。这种高度依赖资本撬动份额的模式,只能维持一种暂时的平衡,一旦客观环境出现大的变动,租-贷之间的链条断裂以后,自然遗祸无穷。

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另外,由于要打造品牌,长租公寓往往都会将房屋统一修缮再出租,但是在这个环节,为了压缩成本,各大长租公寓品牌也屡屡遭受质疑。

以自如为例,为了尽快回笼资金,装修后的房屋往往是未经散味就立即投入市场,给租户的健康埋下隐患。

2017年,北京昌平的自如租客入住不久就患上急性支气管炎,检测房屋后发现,甲醛含量和总挥发性有机物TVOC两项数据双双超标;2018年,一篇名为《阿里员工去世,生前租自如甲醛房》的文章更是将“自如甲醛房”推上风口浪尖。

此外,由于长租公寓主打散户,为了让房屋带来更高的回报率,大部分平台都会通过打隔断的方法再凭空造出一间屋子。

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举例来说,如果长租公寓以50000元每年的价格签下一套两居房子,如果房子的规格不变,长租公寓只能将两居以3000 元 + 3000元的模式出租,每年仅能获取12000元的利润。但是如果将客厅打一个隔断使整套房子变为“三居”,那么就可以3000 + 3000 元 +3000元的模式进行租赁,利润瞬间暴涨至58000元。

但是由于隔断房存在安全隐患,相关政策一直对这种模式不予认可。2019年中,北京三部门联合发布了关于租房的三个合同示范文本,明确禁止群租房、隔断房,一经发现,立即予以拆除。

以我的亲身经历为例,2019年中,我在自如平台租住了一间隔断房,结果住进去的第三天,居委会就通知此房屋存在隔断,将立即拆除。当时心烦意燥的我已经对自如彻底失望,因此找到自如管家,表示希望索回租金和押金退租,自如管家却表示,因事先已签合同,拆隔断属于“不可控制因素”,并不能无条件退租……

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黑猫投诉数据显示,仅2020年前半年就收到了756条关于“长租公寓隔断”的负面投诉。这也从侧面表露出,长租公寓的隔断对于租客的负面影响之深。

总而言之,虽然长租公寓的盈利模式十分简单,就是靠房屋租入和租出之间的价差赚钱,但是当资本的獠牙张开,踩着电线跳霹雳舞的“二房东”想方设法压榨租客的丑恶面目也图穷匕见。对于只求一张安稳床铺的漂泊租客来说,从劣质装修到租金贷再到隔断,这些都成为了生命中不可承受的巨大风险。

距离“炸雷”一步之遥

假如租房市场热度一直上扬,那么头部长租公寓靠租客签租金贷抢房源的故事是可以持续讲下去的。但是当疫情这只黑天鹅掠过,长租公寓们立刻被打回了原形。

贝壳研究院发布的《2020年租赁市场半年报》数据显示,2020年2月因疫情影响,重点城市的租赁市场几近停滞,虽然随着4、5月份的复工复产,租赁市场渐渐回暖,但是6月疫情的反复,使得18个城市整体的租赁成交量再次剧烈下跌,环比下降7.3%。要知道6月份可是毕业季,传统的租房旺季,在长租公寓们最寄予希望的时刻,现实给了它当头一棒,也正由此,前几年长租公寓们疯狂扩张时留下的种种隐患开始发酵。

上月底,自如单方面通知业主将下调应付租金。如果业主不同意或希望解约,那么需要赔付自如一个月的租金以及装修等费用。有业主在网上贴出与自如的沟通记录,解约款竟高达25275元。

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另一方面,自如下调租金后,并没有让租客获利。相反,自如同时提高租客的租金。黑猫投诉2月份数据显示,自如北京周庄嘉园的租金上涨了38.3%,立水桥的租金上涨了12.4%。

我们姑且不谈自如左打业主、右压租客的做法在法律与道德层面正确与否,从这番堪称无耻的“骚操作”里我们就能发现,自如的现金流一定是到了危机时刻,不然它不会对长租公寓的“根本”也就是业主施以日后几乎无可重归于好的辣手。

自如是长租公寓行业的领头羊,如果我们将视野再放大些就能发现,整个长租公寓行业其实早已一片狼藉,哪怕没有疫情,这场混杂着垄断、贷款和潜规则的长租市场也迟早会爆雷。

《2019租赁住宅行业白皮书》数据显示,在恶性竞争的驱使下,中国20个重点城市,长租公寓的回报率最高不过3%。

而2019年发布的一份《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》则规定了“住房租金贷款金额占比不得超过30%”,又直接掐死了大部分长租公寓租金贷这个驱动器,直接导致去年有53家长租公寓因资金链断裂而中道崩殂。

虽然自如等头部的长租公寓扛过了行业的洗牌期,但是这些平台并没有探索出积极的经营模式,依然围绕着二房东的角色狠吃“价格差”,肆意践踏业主和租户的合法权益,完全枉顾了自身对于行业生态所应该起到的积极建设作用,如果从这个角度来看,长租公寓这个雷,其实爆得正是时候。

电科技专注于TMT领域报道,青云计划、百+计划获得者。荣获2013搜狐最佳行业自媒体人称号、2015中国新媒体创业大赛总决赛季军、2018百度动态年度实力红人等诸多大奖。

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